L’ANIL (Agence Nationale d’Information sur le Logement) dresse un état des lieux du marché locatif de l’agglomération rennaise pour 2015, dont les contours pour l’année 2016 ne devraient pas sensiblement évoluer.

Situation du marché locatif rennais par rapport aux autres agglomérations française

 

Les loyers médians par m² de l’agglomération rennaise, pour l’année 2015, se sont situés à 10,40 €/m². Ce niveau est comparable aux autres agglomérations de l’Ouest de la France.

Citons, par exemple :

Agglomération nantaise : 10,70 €/m²

Agglomération bordelaise : 11,10 €/m²

Agglomération toulousaine : 10,40 €/m²

Toutefois, les loyers relevés dans l’Est de la France sont plus abordables que ceux constatés sur l’agglomération rennaise. Ce phénomène n’est, toutefois, pas nouveau. L’agglomération strasbourgeoise, par exemple, relève un loyer médian de 9,70 €/m².

L’OLL (Observatoire Local des Loyers) relève que l’agglomération est à la 2ème place des agglomérations les moins onéreuses des 11 métropoles observées.

Par Ordre de prix :

Paris : 18,7 €/m²

Nice : 13,3 €/m²

Montpellier : 11,8 €/m²

Marseille : 11,7 €/m²

Bordeaux : 11,1 €/m²

Lyon : 11,0 €/m²

Lille : 10,9 €/m²

Nantes : 10,7 €/m²

Rennes et Toulouse : 10,4 €/m²

Strasbourg : 9,7 €/m²

Bien entendu, de multiples facteurs déterminent les niveaux de loyers. Nous relevons donc plusieurs éléments qui permettent une analyse plus détaillée : la situation géographique, la taille et le nombre de pièces du logement, la date de construction du logement, la date d’entrée du locataire (son ancienneté dans le logement) et l’intervention ou non d’un professionnel pour la location.

Critères déterminants des niveaux de loyers

1/ La situation géographique

Bien entendu, la localisation géographique des logements a un impact réel sur le niveau des loyers. L’attrait pour certains secteurs, comme la typologie des logements représentés dans une zone (logements individuels nombreux dans une zone ou inversement un grand nombre de logements collectifs) caractérisent ce critère.

A Rennes, l’éloignement du centre-ville engendre des loyers médians au m² plus abordables. La présence de grands ensembles dans des secteurs comme VILLEJEAN, MAUREPAS ou LE BLOSNE est générateur de loyers plus abordables.

De plus, la concentration de petits logements dans le centre-ville (voire cœur de ville) est un paramètre qui, mécaniquement, élève le prix au m² des loyers.

Les loyers des communes de la périphérie rennaise sont moins élevés au m² qu’au centre-ville, en lien avec une typologie différente de logements (habitat individuel et logements plus grands), mais ils se rapprochent de ceux des quartiers périphériques.

L’ADIL constate les loyers médians suivants par quartier ou zones géographiques :

Centre-ville de Rennes : loyer médian 12,3 € / m²

Péricentre de Rennes : loyer médian 11,3 € / m²

Quartiers périphériques : loyer médian 10,1 € / m²

Cœur de Métropole : loyer médian 9,9 € /m²

2/ Le nombre de pièces du logement

Bien entendu, le coût des équipements ne dépend pas de la taille du logement (salle de bains, wc, cuisine, etc.) et donc le loyer du logement au m² n’est pas constant en fonction du nombre de pièces donné.

Le loyer au m² est inversement proportionnel à la surface et donc au nombre de pièces du logement.

Le marché locatif en général, et celui de l’agglomération rennaise en particulier, étant principalement constitué pour répondre à une demande orientée sur les petites surfaces, cela impacte considérablement les prix au m² en fonction du nombre de pièces.

Par exemple, le loyer moyen des logements d’une pièce est de 14,4 € / m² / mois sur Rennes Métropole ; et le loyer moyen des logements de 4 pièces est de 8,8 € / m² / mois sur le même secteur.

3 / La période de construction du logement

L’époque de construction du logement est également une variable du niveau des loyers. La qualité des prestations, du bâti, des équipements, du confort comme des critères esthétiques exercent une réelle influence sur les prix des loyers.

A titre d’exemple, les logements construits entre 1946 et 1970 sont les moins onéreux (9,6 €/m²/mois en moyenne). Ceux-ci étant également situés principalement dans les quartiers périphériques de Rennes.

Les logements neufs ou récents restent abordables et de meilleure qualité que ceux d’après-guerre. Ceci étant dû par la politique de l’offre mise en place depuis 2007 (PLH de RENNES METROPOLE) qui a été développée dans les quartiers périphériques, là où les loyers sont moins onéreux.

Contrairement aux logements construits avant 1946, principalement situés au centre-ville, faisant l’objet d’une forte demande et d’une typologie particulière, de logements de petite surface. Le loyer moyen de ces logements ressortant à 10,6 €/m²/an.

4/ La date d’emménagement du locataire

Le prix au m² des logements est influencé par l’ancienneté du locataire dans le logement. La variation des loyers en cours de bail est très faible du fait de hausses très limitées de l’indice de référence des loyers. Toutefois, lors de la relocation d’un logement, il est constaté une réévaluation du loyer qui tient compte de la pression de la demande.

L’ANIL constate que les locataires ayant emménagé en 2014 paient 14 % de plus que ceux présents dans leur logement 5 ans auparavant.

Cette tendance, constatée en 2015, semble s’être quelque peu corrigée depuis.

5/ Le mode de gestion du propriétaire

L’influence du mode de gestion n’est pas significative sur RENNES METROPOLE, que le propriétaire fasse ou non appel à un intermédiaire pour louer son logement.

Toutefois, ce critère peut avoir une incidence, en cours de bail, lors de l’application (ou non) des révisions annuelles de loyer.

Bien entendu, il convient de tenir compte des marchés immobiliers locaux et les collaborateurs des agences AGIR IMMOBILIER de Rennes et de Tinténiac sauront répondre précisément à vos demandes afin de réaliser vos projets immobiliers que ce soit pour une estimation d’un bien immobilier, un projet d’achat ou de location ou une gestion locative.

Agence de Rennes : 52, boulevard de la Liberté 35000 RENNES – Téléphone 02 99 67 00 68

Agence de Tinténiac : Rue Nationale-Square Tostivint 35190 TINTENIAC – Téléphone 02 99 68 04 04